Condominialità del cortile: irrilevante la mancanza di accesso diretto da parte di alcune unità immobiliari

La presunzione di condominialità del cortile, stabilita dal Codice Civile, può essere superata soltanto dalle opposte risultanze del titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio, titolo da cui deve risultare una chiara e univoca volontà di riservare esclusivamente a uno o più condòmini la proprietà di detta area e di escluderne gli altri. Di conseguenza, per smentire la presunzione di condominialità non è sufficiente il riferimento alla mancanza di accesso diretto al cortile da parte di alcune unità immobiliari, a maggior ragione quando l’area scoperta mantiene la sua destinazione oggettiva di dare luce e aria a tutti gli immobili circostanti. Questi i principi fissati dai giudici (ordinanza numero 27481 del 23 ottobre 2024 della Cassazione) a chiusura del contenzioso sorto in un palazzo nella provincia lombarda e relativo alla proprietà del cortile. Per inquadrare la questione bisogna partire da un punto fermo: costituisce cortile, ai fini dell’elencazione nelle parti comuni dell’edificio eseguita dal Codice Civile, qualsiasi area scoperta tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, o che abbia anche la sola funzione di consentirne l’accesso. E, in generale, l’individuazione delle parti comuni di un condominio, risultante sempre dal Codice Civile, non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari. Tornando all’elemento cortile, destinato prevalentemente a dare aria e luce allo stabile comune, la presunzione della sua condominialità non può essere vinta dalla circostanza che a esso si acceda esclusivamente dalla proprietà esclusiva di un solo condòmino, in quanto l’utilità particolare che deriva da tale fatto non incide sulla destinazione tipica del bene e sullo specifico nesso di accessorietà del cortile rispetto all’edificio. Invece, la presunzione di condominialità del cortile può essere superata soltanto dalle opposte risultanze del titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali, titolo da cui deve risultare una chiara e univoca volontà di riservare esclusivamente a uno o più condòmini la proprietà dell’area. Tornando alla vicenda in esame, i giudici osservano che l’area coperta da tettoia destinata a parcheggio occupa solo una parte del cortile mentre l’obiettiva destinazione primaria del cortile è quella di dare aria e luce a tutte le unità immobiliari e non solo ad alcune unità adibite ad abitazione. In sostanza, si è accertata la relazione di accessorietà necessaria che, al momento della formazione del condominio, ha legato il cortile alle proprietà individuali e ne ha comportato l’inserimento tra le parti comuni.