Credito connesso allo scioglimento del preliminare di vendita immobiliare trascritto: i requisiti per il riconoscimento del privilegio

A fronte dello scioglimento dell’accordo preliminare di vendita immobiliare trascritto, il riconoscimento, in sede fallimentare, del privilegio del relativo credito richiede la coesistenza, alla data di dichiarazione di fallimento, sia della pendenza del contratto preliminare che degli effetti della sua trascrizione. Effetti, quelli della trascrizione del preliminare, che cessano alternativamente: o per decorso di un anno dalla data convenuta per la conclusione del contratto definitivo senza che sia intervenuta la trascrizione di quest’ultimo o di altro atto esecutivo del preliminare, oppure per il decorso del termine triennale dalla trascrizione del preliminare stesso. Questa la prospettiva tracciata dai giudici (ordinanza numero 4033 del 17 febbraio 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame, a fronte del fallimento di una ‘s.r.l.’, l’ammissione al passivo della procedura per un credito pari a 57mila euro, vantato da un privato e corrispondente alla caparra da lui versata alla società in bonis al momento della stipula di un contratto preliminare di vendita di una porzione immobiliare. Per i giudici, però, va negato il riconoscimento del privilegio, essendo trascorso il termine di un anno da quando l’immobile avrebbe dovuto essere realizzato. Decisiva la constatazione che, da una parte, alla data di fallimento il contratto preliminare non era più pendente, essendosi esso già risolto di diritto a seguito del maturare del termine essenziale previsto in contratto, e, dall’altra, che alla medesima data gli effetti della trascrizione del contratto preliminare erano cessati, giacché entro il termine previsto (cioè entro un anno dalla data convenuta per la conclusione del definitivo) non era stato stipulato e trascritto il contratto definitivo o altro atto, come voluto dal Codice Civile.