Cessione di un bene che appartiene anche ad altri: il promittente venditore può comunque adempiere la propria obbligazione

Il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene può, anche nel caso di buona fede dell’altra parte, adempiere la propria obbligazione procurando l’acquisto del promissario direttamente dall’effettivo proprietario. Pertanto, il promissario acquirente, il quale ignori che il bene, all’atto della stipula dell’accordo preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, in quanto il promittente venditore, fino a tale momento, può adempiere all’obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest’ultimo a trasferirgliela. Questo il principio di diritto applicato dai giudici (ordinanza numero 509 del 9 gennaio 2025 della Cassazione) chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo alla complicata compravendita di un complesso immobiliare, compravendita caratterizzata dalla mancanza del consenso alla cessione da parte di tutti i comproprietari. Analizzando la specifica vicenda, per i giudici è legittimo il recesso esercitato dal venditore. Ciò anche tenendo presente che, qualora sia il promissario acquirente a non adempiere alle obbligazioni assunte nell’accordo preliminare, come il pagamento degli acconti rateali nei termini pattuiti, il promittente venditore ha diritto di recedere dal contratto e di trattenere la caparra confirmatoria ricevuta. Il compratore ha lamentato il grave inadempimento del venditore, risultato essere solo uno dei comproprietari del complesso immobiliare e non in grado di ottenere il consenso di tutti i comproprietari alla chiusura dell’affare, e ha perciò sospeso i pagamenti pattuiti. A delegittimare la posizione del compratore è l’osservazione fatta dai giudici, i quali ritengono palese la piena validità del contratto, poiché obbligo specifico del promittente venditore è quello di procurare la proprietà della res promessa al momento fissato dalle parti per la stesura del definitivo, senza che rilevi la circostanza che al momento del contratto preliminare costui non ne sia il proprietario. Questo dettaglio non poteva giustificare lo stop ai pagamenti da parte del compratore, anche perché solo dal pagamento dell’intero prezzo sarebbe sorto, per contratto, l’obbligo del venditore di trasferire il bene e, quindi, di ottenere il consenso di tutti i comproprietari alla cessione del complesso immobiliare.